转自@wq810906

　　一位多年不见的上铺兄弟，二月份时发来微信，要我推荐长沙的学区房。

　　我不敢贸然行事，见过太多为小孩上学维权的案例，我担心误人子弟。于是决定先做点调查。疏懒所致，文章拖延至今，特向这位把培养小孩上985大学作为人生理想的老同学隔空致歉。

　　本篇只针对初中的学区房。

　　正文

　　学区房是地产和教育杂交的产物，由于地方政府、学校、开发商、家长四方均可从中受益，从而成为发展迅猛的特有房产品种。

　　学区房是什么？简言之

　　房产+学票

　　学票有贵贱。先谈含金量最高最特殊的一种:学位房。

　　为体现义务教育的公平性，在官方文件中，你是看不到学位、学位房这种字眼的。它有个马甲，叫

　　配套入学

　　没错，这就是万千家长追逐的买房入学，这个房就是

　　学位房

　　2016年长沙市出台了“城区小学升初中配套入学实施细则”，对配套入学的认定是：

　　配套生是指学生本人或其法定监护人（父母）拥有配套小区内固定房产且产权证性质为住宅，义务教育阶段要求在其房产对应配套建设学校就读的学生。

　　所以，如果房产销售员告诉你，买了某小区就可以读某初中。

　　她不一定是在忽悠你

　　但，你也不能掉以轻心。

　　因为，配套小区如何界定，长沙有哪些配套小区，配套小区对应什么初中，官方不便公布。

　　目前，长沙的楼盘要取得配套小区的资格，要妥妥地拿到学票，是要付出真金白银的，方式主要有两种。

　　1、代建学校

　　由开发商投资新（改）建学校，建成后移交政府。如湘江世纪城建了北雅中学，北辰三角洲建了长雅中学、新华都万家城（现名阳光城）建了一中新华都、江山帝景建了博才中学（南校区）。

　　原则上这种小区的所有业主子弟都可以入学。当然也有开发商要求必须购买多少面积以上的房子才有学位。

　　这种学位房相当靠谱。

　　2、向学校捐赠

　　这种情况，说白了就是开发商花钱买学位。万科金域国际、金域滨江、世茂铂翠湾联合捐赠师大附属滨江学校；卓越浅水湾捐赠周南梅溪湖中学、旭辉御府捐赠长郡梅溪湖中学。

　　看见没，为获得滨江学校学位，万科慷慨捐出了450万真金金银。

　　不过，这种学位往往有名额或使用年限的限制，又或者两者都有限制。比如，万科金域国际、金域滨江和世茂铂翠湾，学位有效期均是6年：梅岭国际购买的长郡梅溪湖中学学位是三年有效（2017至2019），每年60名。

　　这种情况下，学位名额用完了或过了年限，学位房就变成了学区房。

　　学位房认定的唯一标准，是教育局向开发商出具的配套小区的文件，里面会明示            初中学位

　　至于配套小区二手房的学位，2016年的政策规定是：自前业主享受学区指标之日起满6年后方能再次享受该学区配套入学指标。

　　然并卵

　　绝大多数学位只适用于一手房。不信，买二手房前问问学校。

　　泛学区房

　　买学校划片范围内的房产，此为通常所说的学区房。至于学校划片范围涵盖哪些楼盘，教育局不会公布，学校也不说，除非被家长逼急了。

　　像长郡月亮岛学校2015年曾发此公告。

　　因此，要判别某个学校的学区房，只有靠买房者自己去甄别。一般而言，纳入某个学校招生范围的楼盘，开发商会在售楼部公布教育部门的相关文件。

　　这种情况靠不靠谱呢？

　　难说。

　　因为文件一般不会出现最为关键的两个字 学位

　　除非你能看到开发商与学校签订的协议。

　　特别要小心教育局文件中出现“暂纳入”字样的楼盘。

　　这三个字，我看到的是“陷阱”的幽光和日后业主维权的景像。

　　等到业主察觉到危险要维权时。

　　官方的说法是，随着学校的变化和片区楼盘开发进度、入住情况，学区是会调整的。

　　开发商会说，学校的调整，我们没有决定权。

　　学区房如同暗夜中犹抱琵琶半遮面的女子，等她转过脸来，常常面目狰狞

　　这，来源于严重的信息不对称。

　　开发商不知道到底有多少业主小孩子哪一年要读初中，学校也不清楚初一纳入招生范围的学区有多少学生，教育部门没有通过统计和大数据模型来做前瞻性预测。家长更是心里没底。

　　如此，一到每年四五份时，学生报名时，四方都很焦虑。

　　2016年秋季，师大梅溪湖中学招收新初一时就饱受其苦。有家长反映新初一原计划招四百多人，结果学区内各楼盘报名的业主就有六百多人，教室根本不够用，新初一部分班级学生只能在学校科学馆上课。

　　名校学区房更是如此。名校是有限的（长沙主要是6所，四大名校加明德和周南），扩张是有节的，办学规模是固定的。

　　这样，现阶段义务教育的主要矛盾上升为

　　人民群众日益增长的名校需求，与优质教育资源不足之间的矛盾

　　开发商不会傻到把上某名校的承诺写进合同，广告法也禁止宣传买房送学位。

　　如果到时学区变更或学校学位不够，开发商就难以兑现承诺，购房者就说开发商欺诈，堵售楼部，找政府请愿、找媒体发声，网络时代，很容易扩大影响。

　　去年底梅溪湖北岸业主的川塘中学维权，声势浩大，号称万人。结果是，政府部门要求对应的6个开发商共同出资2000万引进名校。

　　本来各方受惠的学区房，演变成各方互害的怪物。

　　其实，这个尴尬局面完全可以缓解。

　　政府部门可以要求开发商将业主小孩与升学意愿等信息录入，由教育部门归总、分析，再结合片区开发规模与进度、入住户数等资料，参考历史数据，综合预估学位需求数量与分布情况，提早做好学校的规划布局。

　　今年，市教育局作了些创新，中小学入学实行网上报名（4月15日截止），再根据报名情况作统筹安排。即便如此，为时已晚，并不能从根本上解决问题。

　　购房者事前其实可以先算笔账

　　以长沙最大规模的学区房板块梅溪湖新城为例。

　　梅溪湖一期住宅开发面积约710万平米，以120平米计约6万户。区域有长郡梅溪湖中学、周南梅溪湖中学、一中岳麓学校、西雅中学（2017年开学）和川塘中学（2019年开学，会挂名校牌），总计每年可提供约5000个初一年级的学位。

　　平均下来，每户只有十二分之一个学位，换言之，每户平均12年才有一个上初一的指标（初中一般不插班），这还假设每户只有一个小孩。

　　实际上，目前梅溪湖名校还得留一些指标，供给艺体特长生、条子生和梅溪湖新城之外的小学。如果这一部分的指标是30%，则梅溪湖学区每户平均18年才有一个上初一的指标。

　　18年，小孩都该上大学了

　　一般而言，学校开办的前两三年学位比较充足，开发商刚卖房时，学位较有保障。

　　因此，为提高入学保险系数，最优策略是：

　　尽量缩短学校开办、买房和小孩升学这三者之间的时间差

　　举例来说，师大梅溪湖中学2014年开始招生，同年9月，你买了学区旁的万科梅溪郡，而小孩刚好第二年升初中，这样，能上师大梅溪湖中学的可能性几乎是100%。而要是今年你再去买该楼盘，负责任的置业顾问一定不会给打包票，只会委婉地说我们项目属于这个学区。

　　相反，如果你小孩还没出生，就提早买了学区房，只有

　　自求多福

　　学区房，夜长梦多，梦醒时分，维权已晚。

　　因此，买房之前，多点计算，多个心眼，多方（学校、教育部门、上批入学业主）问询查证，才能多份保险。

　　毕竟，孩子的教育，伤不起，等不得。