【论坛主题】：天津热点小学学区房房谈

　　【论坛嘉宾】：（排名不分先后）

　　中原地产营业三区区域经理刘勋

　　我爱我家南部二区区域经理史静华

　　链家地产运营总监牛思金

　　顺驰不动产区域总监张楠

　　【论坛实录】  

　　【主持人】：各位网友大家好，欢迎来到本期焦点访谈，今天我们的话题是天津小学片区的购房指导。 不久前天津市颁布了《2009年天津市小学招生工作指导意见》，很多家长在这之前可能就已经开始筹划孩子将来上学、买房的问题，小学片区的划分又把这个话题重新掀起了讨论的高潮。因为热点小学片区内的二手房较多，我们今天就请到了四家片区的业内人士解读一些政策，包括如何识别山寨版的房源。他们是：中原地产营业三区区域经理刘勋，我爱我家南部二区区域经理史静华，链家地产运营总监牛思金，顺驰不动产区域总监张楠。  

　　欢迎大家作客今天的访谈。很多家长包括蓝印户口购房的家长实际上对小学片区比较感兴趣，我也在规定中看到“三证”齐全，请几位解释一下何为“三证”？ 

　　【刘勋】：三证指的是户口本，包括户口、房屋所有权证、儿童预防接种证，主要是这三个证。 

　　【主持人】：刚才刘经理业介绍了“三证”的概念，首先给大家明晰一下，还有各种各样的情况，包括房子是外祖父母的房子，这种情况下热点房屋的房主必须是与儿童是直系亲属，包括父母、祖父母、外祖父母这样的亲属关系。一套房子可以提供几名学生入学的申请？ 

　　【张楠】：一般来讲，刚才已经说了这个肯定是跟着直系亲属走的，跟从父母名下的孩子最多是两人，但是跟从“四老”来讲是没有限制的。 

　　【主持人】：“四老”名下的儿童可以是多个，但是父母最多上限是两人。 

　　还有一个问题，我们在做这期访谈筹备的时候我也看到了很多的案例，有一位女士在红桥区，她说她在和平校区中介问房源的时候，附近恰恰有一所重点小学下课了，她就问了一个家长，她问了一些具体的情况。这时候我想到一个问题，这一套房子对于一个适龄的学生来说，只要是有了学籍就无效了还是保持多长的时间，是否取得了该学校学籍的时候房子的归属就对这个孩子没有关系了？ 

　　【史静华】：没有具体限定几年，因为很多客户买了房子之后都是买完了租出去，没有规定听说什么持有期限的问题。 

　　【主持人】：只要学籍入到学校就可以了。 

　　【牛思金】：也存在这样的现象，学校为了每年防止你落户口然后把房子卖了，他们每年都会验一下，防止你有变化，每两年或者一年他会看一下，有的地区特别严，老师会到你家里来问你的孩子是否在这里住，如果只是挂在户口在这里也是不行的。 

　　【主持人】：大家提到蓝印户口，现在天津市政府下发的“40”、“60”、“80”的政策，很多外地人对蓝印户口和天津市本地的红印户口的区别还不是很清楚，人们不知道享受待遇上有哪些差异。咱们单独就热点小学片区蓝印户口和红印户口在实际上有什么区别？ 

　　【史静华】：没有太大的区别，真正在小学片区的房子不会出现蓝印户口，这些蓝印户口会出现在很多的偏远地区，今天咱们说到十所小学不会出现蓝印户口。 

　　有一种情况是办蓝印必须把档案关系正式作为天津市市民的情况，然后他再到小区片区买同样的房子转一下，可能会转成红印户口，首先要作为天津市的居民。第二次他会从蓝印户口转移到红印户口，当时是什么情况呢？ 

　　【主持人】：因为咱们访谈开始之后有很多的网友有留言了，刚才我们解答了一些政策性的东西，下面是一些实际操作层面的东西。在解答实际操作层面之前我们先来看一看网友的一些提问。 

　　刚才我了解了一下张总负责南开和和平片区，刘总也是和平区，牛总是在南开区，史总是在河西区。我今天看了一些提问，可能有老城厢的，这可能是一个问题。我先提出一些网友的问题各位先回答一下。 

　　这个网友的名字是YEZI-999，他说小学片区与初中是直接升吗？也就是小区片区的学区房和中学片区的学区房一样吗？他的意思是可能一个孩子上完小学也可以上初中，请各位解答一下？ 

　　【刘勋】：市五所是考的，这些基本上是各区的。 

　　【张楠】：而且片区一般比小学片区划的比较大。 

　　【主持人】：你买房子只可以保证小学片区，至于中学片区还得看孩子的学习成绩，到中学的情况下已经和房子的产权问题不大了。 

　　【刘勋】：也是分区域的，比如一中和实验小学是隔一道围墙的，但是升初中的时候你必须要考试。 

    【主持人】：另外还有一个政策性的问题，孩子及母亲的户口在天津，父亲的户口不在天津，孩子是否可以上片区所在地内的小学吗？

　　【史静华】：这个应该和户主走，要看房屋的产权人是否是母亲，如果是母亲就可以，如果不是就不可以。 

　　【刘勋】：我前几天有过这样的情况，孩子的父母都是军人，假设户主写的父母的名字，我们可以把户口写在孩子的名义上，孩子是可以做户主的，因为父母都是军队的集体户口，这种情况也是可以的。 

　　【主持人】：刚才大家回答了一些网友的问题，其中有涉及了网友比较关心的问题，最主要的还是在实操阶段的看房，辨别房子的真伪。也有很多的小中介比较忽悠人，也有这样的情况出现，比如买了一些不好的房源的案例。今天主要是来自河西、南开、和平几个片区的总监，我还是请各位先介绍一下自己整个学区片的房源情况，包括价格等等的情况。 

　　【刘勋】：和平区可能也是目前重点校比较密集的区域，虽然区域比较小，包括天津试验校区、岳阳道小学、昆明路小学、鞍山道小学、万泉道小学，这是在十大热点校区之内的，在学区片内大部分的产权都是以共产房占的比例比较大，大概在80%以上，辨别山寨版的房源来讲还是凭一个经验，咱们还是先买房后去报名，每年它的招生简章都不是完全一致的，比如历届五年都是实验小学，可能今年也不会有大的变动，从中心区来讲变动也不是很大，只有扩大的情况没有缩减的情况。比如中心片区的校区都霸占了周围的片区，但是也许今年生源比较多就运行单双号的概念。 

　　【主持人】：如果买小学片区的房子还相对比较稳定一点，这种划分在片区的可能性还多一点。 

　　【刘勋】：比如今年的实验小学划分和去年也是有一些区别的，可能也加了一些社区，凭往年的范围来看就可以，不要听一些亲戚朋友或者小中介忽悠你，他们可能为了一时的成交而造成你最后买了房子上不了学。 

　　另外还有关于时间的问题，可能今年要入学的，比如买产权要贷款，你一定要把时间把控好，因为买产权再贷款需要两到三个月的时间，免的最后时间过去了。 

　　【主持人】：最保险的时间周期会提供多长时间？ 

　　【刘勋】：半年。 

　　【主持人】：学校本身的规模会扩大，学校片区的房源也在扩大，相对来说这样的房源是比较抢手的吗？ 

　　【刘勋】：也是分校区的，像实验、鲲鹏等等学区都是好的。其他的学校还是选择空间比较大的，比如鞍山道、万泉道这些小学的选择面还是比较大的。 

　　【主持人】：关于热点小学片区附近的房子均价如何呢？咱们用成交价来判断？ 

　　【刘勋】：拿实验小学来讲，公产房按照使用面积来讲大概在两万以上，大概在20-30平米左右，偏单在40平米左右。 

　　【主持人】：大概它们的房龄在多少年？ 

　　【刘勋】：大概在30年左右的公产房。 

　　【主持人】：张总也是跨和平和南开两个区域，关于和平这里还有什么补充的？ 

　　【张楠】：在和平选择房屋就像刘总说的一样，重点小学片区划分还是比较稳定的，因为我们在这个片区里面是很长时间了，我们每年调整这种变化的幅度是比较小的，每年都是传承下来的，属于这个片区的还是以这个情况来沿袭，几个重点校区是没有变化的，一些大的参考值是比较准的。 

　　另外要消除购房者的误区，住的地方和学校是一堵墙，那并不是一个片区，也许这个小区覆盖的片区大概的住房比率和生源比率就是其中一个小片区，再看是属于哪个街道，所以这个东西需要落实。当然可以找一些周边的品牌中介也可以给客户正确的引导，当然购买小学片区房屋的时候，包括时间方面都是需要注意的，作为中介肯定要把时间给客户算的充裕一些，不能是紧巴巴的。这个也是我们给客户提供的超过时间段的备选。 

　　作为价格角度来讲，在小学片的房屋价格还是有参照性的，比如我们原来是按套卖，但是到了小区片区之内就是按单价卖了，比如一些小独单20多平米卖60多万这是很正常的。2007年一个偏单可以卖到2.6-2.7万一平米，像这些片区当中的房屋并不是跟着居住环境而改变的，而带有实验小学片区这几个字，对于和平来讲时间是最好的，咱们所谓最好就是百姓心中是最好的，再往下走就是岳阳道、昆明路等等，在万泉道其实我们成交的很少，主要就是在实验等等，吉利花园成交的是比较多的。主要还是按照小学在百姓心中的定位来区别。包括我们二手房买卖的时候有些客户的房子，我们会问客户你是住还是为了上学，因为有些地方如果是住的话就不太合适了。 

　　以这种情况来讲，针对小学是这样的情况。对于小学的具体的师资力量来讲可以听一下真正在这里上学的学生的建议，因为我们成交之后很多客户也在和我们沟通师资力量等等，像实验来说每个区的实验都是属于天津市直属，小学的建设应该是这个片区内最好的，岳阳道和昆明路来讲它并不是和实验差多少，我们要让孩子在根据自己的入学的时候有比较，我们可以通过客户的叙述来讲，实验学校是给孩子主动性的东西多一些，约束性的东西少一些，可以采用调动你的思维方式。可能到了岳阳道就是使用应试教育，我的试题会怎样，而到了昆明路它可能保证的是升学率，它可能是有自己的教学流程。 

　　这几学校应该是不会有太大差异，我建议客户不要盲从，都知道实验好都要往里挤，但是有的孩子天生比较好动，他到实验就比较好。当然这些都是学生家长给我们的反馈，具体应该是这样的情况。我觉得家长在为孩子选择小学的时候还应该去侧面调研一些东西，不是说都说好就要到这里去。 

　　【主持人】：感谢张经理的分析，客户的反馈其实是最真的，不要盲目去追求别人热捧的东西，也要根据孩子因材施教。 

　　我们请牛经理介绍一下南开片区的情况。 

　　【牛思金】：我们南开广场行有一个五马路学校还不错，我们有很多客户的孩子在这里上学，现在大部分的年轻还在，我们的孩子想到这个学区，但是这个孩子可能是中高端的，拿出一套房子会很多钱，但是他们也需要居住。我有一个同事提出一些建议，如果你困难的话可以在周边找一个小一点的，户口落在这里，你可以在别的地方再买100多平米左右的地方居住，这里的房子可以租出去，中北镇的房子也就是30万-40万一套，大家也不要追捧学区。 

　　现在是80后结婚的高峰时期，如果现在政策不变的话，学校可能承受不了将来的生源量，未来并不一定是教学质量高就是好学校，我们更重要的就是开发孩子的兴趣和自己的技能，有的学校可能就是培养孩子的兴趣，你现在一味的追求学习是没有用的，可能在万科或者其他的地方建立一个非常有个性的学校是比较好的，如果孩子现在需要上学可以考虑一下。 

　　【主持人】：您是希望培养出高素质技能强的学生，而不是所谓的实验追求的高分的学生。 

　　刚才牛经理阐述了一半，关于房源这里，目前南开区的学区房的现状刘经理没有谈到，我们请张经理给我们补充一下。 

　　【张楠】：我对南开的学区片房屋不是很关注，像五马路小学作为广开的片区也不是在我管辖的范围之内，华苑片区应该是南开实验校区吧？ 

　　今年年初华苑区域成交量比较火爆有一部分原因是这个小区，这个应该划分为桥一边的片区。但是具体的师资以及具体的情况我们不是很了解，我们谈的最多的就是和平区域内。 

　　【牛思金】：价格我是这样想的，现在我们南开区的房价，学区内比非学区内稍高一点，如果是学区内的可能会就近一万块钱左右，我给网友这样的建议。你买学区房在目前短期内还是可能考虑的，因为一方面你为了上学你买这套房，另外在片区内买房也是有投资的作用，你买完了之后别人也有需求，可能进的时候需求比较高，但是如果一旦出手这个价格也不会赔，另外买学区房在投资方面也会比较好。 

　　【主持人】：大概您说的学区房子和非学区房的差别只是一点点，这个区间是多少？ 

　　【牛思金】：公产房大概差距会在500块钱左右。 

　　【主持人】：公产房大概在15年左右？ 

　　【牛思金】：大家会在20年以上。 

　　【主持人】：谢谢两位的补充，我们请史经理给我们介绍河西片区的情况。 

　　【史静华】：河西分重点和非重点，重点是梅江的五大园的小区、上海道、闽侯路等等及像一些非重点的，像东楼、马场道小学等等，河西的小区跟和平不一样和南开有一些相似，和平本身就是重点，河西真正的小区片区在1.2万左右，它比普通的房子价格在一千块钱左右。 

　　【主持人】：房龄大概是多少？ 

　　【史静华】：有十年左右的，基本上是在二十年。河西最老的房子也就是靠近尖山，我们这里基本上都是二十年左右，这些房龄价格在这个区域内基本上是在9000块钱，买我们这个校区片区的基本上也是以小为主，就是买过来，孩子入小学了再租出去，或者过段时间卖了也不会跌的太多。再新的就没有了，比如上海道小学就在罗马花园的旁边，但是它不属于上海道小学，上海道小学是河西比较重点的小学。 

　　现在还有一些家长买房子，天津市人有一个从众心理，这个都没有必要，首先你要根据孩子的自身情况，根据一些家庭的实际的经济情况，你没有必要为了孩子花60万的房子倾家荡产，有很多后天的因素影响孩子，包括家庭的教育、包括社会等等，不能单纯说这个小学好就一定可以把你的孩子教育成好学生，有很多人们认为不好的学校里面的学生也考上的大学。现在奉劝一些家长给孩子选择学校的时候不要盲从，要根据孩子的实际情况考虑上学。当然谁都愿意让自己的孩子上到好的学校，但是要根据实际情况。 

　　【主持人】：河西区闽侯路小学片区包括那些？但只有2-3个班是片区内的，片区内的怎么才算够格？ 

　　【史静华】：闽侯路小学包括敬重里、保德里，上海道小学是比较多的，文静里、向荣里、四合里等等，因为买这里的房子，我们这个月成交了有三套，包括四合里等等，这些房子都是买的顶层的，一般的面积在24、25左右，偏单在39、40平米，这个片区内的房子大概都是这样的，价格会在1.1万左右。 

　　【主持人】：我不知道大家是否统计过关于价格的走势，是先涨了还是再跌了？大家是否可以分析一下？ 

　　【张楠】：我们觉得小学片的房屋价格波动不会特别大，看市场的只有政策原因，一些市场原因对这些冲击并不是很大，一些价格的原因也就是供求关系，我们看到一些房子的一些顶点价格，可能也就是一两套，无外乎在这里只有这一两套的房子供给，有多名客户想求得这套房屋。其实其他的区域也有这种供求关系的情况，如果单纯看这个片区的话，实验校区片区大概会卖到2.3万左右。还是在于供求关系的问题，现在划的片区比较小，房屋供给少，如果买的人很少的话，学区片房就在高位上了。当然这种供求关系在未来不会有明显的改善，这是和许多人的理念有关的，现在追捧的现象太多了，我有孩子，我家里条件也好我就要上重点等等，其实这种理念会沿袭很久。 

　　一个是中国教育的理念，另外就是中国本身对于未来下一代的观念，我们传统观念当中认为孩子要比我出色，比如说你买房子是入学还是你以投资价值来讲都是有很高的稳定性，买这样的房子再转手基本上不会出现亏损的局面，在和平来讲是属于比较高的水平了，涨多少我们不会说您的房子会涨多少，但是您现在买了之后我们会给客户提供一些参考，比如您再转手的时候大概会有多大的变化，比如你可以出租或者出手等等。这样的话对于客户投资价值也好，保值也好都是相当高的，具体说买一套房子需要赚多少钱，我们也劝客户不要有这种想法。我们做中介，你给客户推荐他们心里也都有数，除非是这套房子人家真的想买。 

　　现在为什么会卖出高价，有一类的客户除了入学之外还要住，可能选择很多的户型比较，也许时间很紧，比如未来一段时间必须要定房，可能客户拿多少钱买房，它的房子一套市值在90万左右，客户这套房子卖103万，结果出了100万，客户也没有卖，其实103万也许他可以买，但是为了寻求心里的平衡。还有一种情况是户型比较小，看上去比较均值的情况，只有这两种情况会出现偏执的情况。 

　　具体到户籍迁入等等流程是需要什么样的手续呢？ 

　　【史静华】：户籍迁入我们办过，首先要由原房主把户口迁出去，之后再把户口迁进去，要和当地派出所沟通，一般会在十天左右。我们卖了一套，本身不属于校区片，他是蓝印户口，原户口用了三天时间把户口迁过来只用了三个工作日。 

　　【主持人】：只要房子搞定了户口是很容易迁的。蓝印户口在办理的过程当中会有什么障碍？ 

　　【史静华】：这个也是户口迁入、迁出的问题，如果你买了蓝印户口你就是作为天津市的居民，不管你迁到什么区域都可以，这是很平常的，也是比较节约时间的，如果他买了这套房子可以办蓝印也是很简单的，只要把产权证办下来就可以迁进去，卖房子要把户口迁走他才可以把户口迁进去。 

　　【主持人】：可能在某些项目销售的过程当中，一些开发商打的广告或者售楼员推介的时候，就可以说买我们的房子是可以上哪个学校的，所有的新房一定要等开发商确定了之后，不要让开发商给咱们开一个空头支票。 

　　【史静华】：他说的只是在几年之内会划入到这个片区，如果新房单纯给孩子落小学片还是不要考虑，可能几年之后遍地都是小学了，这些都不用划片了。也许这栋楼这个号就是，那个号就不是，另外开发商也会忽悠一些客户。 

　　【主持人】：我们针对实操的问题请问几位专家解答一下如何杜绝“山寨房”，另外我们客户有什么需要特别注意的东西，给各个家长一些建议？ 

　　【刘勋】：关于买学区房注意的就是时间，还有就是别买到“山寨版”房源，大的中介会有一些以往的规律，首先从选择小区上，另外有的小区当中一个小区有不一样的片区，希望大家仔细的斟酌，给自己留一定的空间仔细判断，可能选择了半天没有选择到性价比比较合适的房屋，也许到最后没有时间了就没有再选择的余地了。希望大家进早选择，免的花冤枉钱。 

　　【张楠】：我觉得刚才也说了很多了，我觉得在选择学区房的时候，还是选择一些大的中介比较稳妥一点，因为长时间的在区域里面，大家除了做一单、两单业务之外，更多的品牌形象也好，包括对于区域的把控也好， 我们可能注重的更多一些，可能客户问我们一些问题这个片区是属于哪一块的，我们也不会张口就来，包括一些大型的中介，我们有很多资深的业务人员，他可以告诉你这个小学的具体情况，给客户专业性的引导更多一些。 

　　如果真的想在小学片区内买房的话家长需要有一个明确的态度你想上哪个学校，我们发现客户有很大的误区，比如我们的客户说想买和平区内的房屋，我们就问您有什么需要的学校划分？他们就问是否还有划分的问题，所以大家要确定自己的学校划分情况，比如你买向阳里的房子，你去岳阳道学校，那是不可能的。所以客户一定要知道自己想上哪个学校，另外要很明确我买这套房屋是单纯为了上学还是居住，明确了之后客户要根据实际情况定一下购房的价位，这样我们中介推起来有针对性。 

　　比如我买一套片区的房子，他会让你介绍一下，当我们介绍之后客户的心理预测会和我们的落差特别大，因为这边的循环周期特别短，在市场价位的房子出来很快就会被消化，就像中原地产那位同事说的一样，今天可能还没有发出去就签合同了，如果咱们的客户还在入哪个小学这个阶段徘徊的话就错过了。另外除了中介的推荐之外客户还应该到地方落实一些。因为我们觉得这对客户更稳妥一些，因为我们毕竟给客户的是经验，我们希望客户使用更实际的东西求证，因为大部分的客户购房，在学片里面的房屋价格还是比较高的，所以我们希望客户的购房理性还是比较强一些。 

　　【主持人】：还是明确概念，提高选房效率。 

　　【张楠】：我们有很多连锁店在附近，比如我们在岳阳道小学也有店面，他们会和这些校区特别近，我们也会了解客户的购房心理，你如果告诉了我们员工你们的购房心理我们的员工就会给你介绍一些房源，但是如果你本身比较模糊的话，我们相对也是比较模糊的。 

　　因为很多客户之前没有时间概念，快入学了才找，真的是非常着急，如果还是没有概念的话那我们也是干着急了。 

　　【牛思金】：我有几点建议，第一点就是大家在买学区房的时候要落实是否是学区房，因为学区房的价格比非学区房价格高一些，一旦买到“山寨版”再出手就比较困难了。 

　　另外我们在买学区房的时候要兼顾住的考虑，我们也许可能住的不舒服，所以这是一个漫长的时间。 

　　另外我们在买房子的时候也要落实原来的住房是否有欠款，如果有欠款的话对我们也不是有保障。 

　　第四点就是我们在选择中介公司的时候也要谨慎一些，现在有一些不太负责任的中介顾问，为了提升业绩许给客户一些不当承诺，所以我们要选择一些正规的中介公司，大一点、品牌一点的中介公司，这样的公司相对稳妥一点，即便是这样也要亲自到一些相关的政府部门落实一下，毕竟是望子成龙、可怜天下父母心，我们的付出相对也稳定一点。 

　　【史静华】：几位经理也把风险防范意识说完了，落户小学片一定要根据自己的实际情况，而不要盲从，如果盲从的话可能买到的小学片房子给自己的家庭造成一些问题，比如说交通问题，你在河东的非得要一个河西的房，这样给家庭也造成了一些问题。另外还要选择正规的大型中介，因为他们的经验值多，但是光凭经验也不行，还要进行调查，我们只是有一些近几年的经验，希望大家多斟酌一下。 

　　【主持人】：谢谢四位经理花了这么长时间给我们进行了这么多的交流，谢谢大家，今天的访谈结束。