深圳名校学位房

　　学位房，曾被业内誉为深圳楼市一道奇异的风景，每年3月、9月，市场总会掀起一股“炒学位房”的热潮。不过，由于房源紧缺、成本门槛高，热“炒”学位房的人不是纯粹的投资客，而是需要解决小孩上学问题的家长们。

　　近期，随着小学一年级网上预报名的开始，深圳一些有名校、重点学校资源的片区楼市交易活跃。记者在采访中发现，在3月的学位房置业大军中，出现这样一个现象：许多家长在小孩刚刚出生或者刚上幼儿园就提前买学位房，一来为手头的现金寻求保值的渠道，防备可能出现的通货膨胀;二来担忧后市房价持续上涨，提前准备学位。

　　对此，业内专家表示，买学位房并不是越早投资越好，较低的出租回报率或将大大降低购房者的投资收益，建议缩短入市时间。

　　投资观察

　　只为学位，家长提前投资

　　孟母三迁，为的就是给孩子提供一个良好的成长环境。如今，为了让小孩能够到理想的学校就读，一些家长不惜豪掷重金，买一套在名校或者重点学校学区范围内的房子。有的家长提前几年入市，有的家长买一套不住的房子，就是为了能够成功申请到学位。

　　市场

　　有孩子的人提前买学位房

　　每年学位申请时，就会看到众多家长忙碌的身影，今年也不例外。记者近日走访了罗湖、南山、福田等学位房比较集中的片区，发现活跃在近期学位房市场上的基本都是有小孩的家长，纯粹的投资客很少。

　　“以南山实验学校来说，虽然其周边楼盘价格相比去年年底有15%的涨幅，但目前成交仍然比较活跃，前来购买的都是那些小孩急需上学的家长，他们只看重学位，甚至连业主临时反价5万、10万都能接受。”中联地产市场部经理杨立峰介绍说。

　　类似的情况在罗湖区也有出现，而且该片区学位房成交明显增多。“像白沙岭片区，平时也就成交五六套，这个月有20多套的成交量;东门片区的量更大，2月只成交十来套，3月成交量高达四五十套。” 美联物业罗湖区总监袁新有指出。

　　袁新有还告诉记者，今年的学位房市场还出现一个新现象：“在购买的人群中，有不少家长目前并不急需用到学位，他们的小孩有的刚刚出生，有的刚上幼儿园，然而即使有些房源价位偏高，他们还是选择入市。”

　　“还有一部分客户，他们看重的是学位房的保值潜力，于是也买了一两套，不过这部分人大多有小孩子，在考虑保值的同时也打算把学位留给小孩以后上学用。” 袁新有补充道。

　　声音

　　为学位买一套不住的房子

　　正如袁新有所介绍的，从事金融行业的朱小姐就是提前步入学位房置业大军中的一员。她的儿子今年还不到三岁，但从儿子出生的那一刻起，她就开始操心儿子的学位问题了。

　　“幼儿园和小学的学位已经找到了，现在还缺一个重点中学的学位，我从去年就开始看房，准备再买一套带初中学位的房子。”朱小姐说。

　　其实朱小姐的儿子还小，为何她这么着急找有初中学位的房子呢?朱小姐无奈地表示：“眼见房价不断上涨，现在不买的话，过几年未必能买得上，而且一旦通货膨胀，手头的几个钱就不值钱了，还不如投资在学位房上。”

　　接下来准备买的房子朱小姐并不打算自己居住，除了学位，房子只能出租。然而令她苦恼的是，目前在关内找一套租能抵供的新房却不容易。“去年年底，东门一个新房开盘，听说所在的学区学校不错，但均价高达2.5万/平米，即使买面积最小的那种户型，每个月的租金也很难抵上月供，房价实在太高了。”朱小姐说。

　　记者在采访中发现，像朱小姐这样的家长还有不少，为了小孩的教育，他们倾尽所有积蓄多买一套不住的房子，仅仅为了一个学位。随着当前房价不断上涨，他们的买房计划也提前了，一来担心后市房价再涨，二来防备可能出现的通货膨胀。

　　投资分析

　　学位房为何不吸引投资客?

　　值得注意的是，虽然多数学位房拥有稀缺的教育资源，而且保值潜力普遍被看好，但关注和投资学位房的多数是有孩子的家长，而纯粹的投资客却很少。为何学位房吸引不了投资客呢?记者采访了部分业内人士。

　　KEY1：

　　房源太少

　　“名校、重点学校等教育资源本来就是稀缺资源，加上学位房流转的周期较长，如百花片区，学位房基本上是9年才买卖一次，这样就造成了学位房的房源少，投资客即使想一次投资个十套八套的，也很难找到这么多的房源。”袁新有认为，房源流转周期长导致投资客入市的几率降低。

　　蒋福清也认为，房源少令投资客不愿出手。“自从深圳出台城市更新办法以后，多数投资客都把精力放在数量庞大的待拆物业上，至于学位房，价格太高房源太少，很难引起他们的注意。”蒋福清分析道。

　　KEY2：

　　成本投入门槛高

　　“投资学位房，需要的成本较高，在同一片区里，有带名校、重点学校学位的二手房价格普遍比没有带的高出2000-3000元/平米。”世华地产百花二行经理伍永雄指出。

　　地产资深投资客邹建明也认为，学位房价位高是投资客不感兴趣的重要原因。

　　“对于投资客来说，只要有价值就会出手，同时也考虑性价比的问题，以打着教育营销口号楼盘来说，开发商在定价时其实已经提高了门槛，投资客一般不会关注这类物业。”邹建民分析道。

　　KEY3：

　　租金回报率不高

　　除了投资成本门槛高，学位房普遍出租回报率偏低的现状也是投资客不愿入市的原因之一。

　　“在名校、重点学校学区内的房子，普遍都是有一定楼龄的老房子，虽然周边的生活配套比较完善，但由于楼龄旧，租金并不高。加上学位房本身的总价偏高，租能抵供已经很难了，更别提有额外的租金收入。” 伍永雄表示。

　　■业内建言

　　投资学位房，入市时间越短越好

　　针对不少家长提前投资学位房的现象，深圳职业技术学院经济管理学院区域经济与房地产研究中心主任邓志旺表达了一番独特的见解，他认为家长买学位房入市的时间越短越好。

　　“有的学校有自己的规定，可能要求家长要提前3年入市，但事实上，买学位房并不是越早投资越好。”邓志旺算了这样一笔账：“买学位房只是一个为了小孩教育的过渡需求，假如过早把资金投入到学位房的话，也就意味着这笔资金失去了许多投资其他领域的机会，加上目前学位房出租回报率偏低，过早投资会大大降低购房者的投资收益。”

　　此外，邓志旺还建议买学位房的人要考虑到学位房市场虽然比较稳定，但也会随大势的波动而变化，对于学位房的保值性置业者切忌过于自信，购买时要量力而行。